أعلنت منصة Aqar Exit إطلاق أول مؤشر لسوق التنازلات العقارية في مصر، في خطوة تستهدف رصد حركة التعاقدات العقارية القائمة وتحليل اتجاهات العرض والطلب والسيولة والقدرة الشرائية في هذا السوق، اعتمادًا على البيانات الأولية المسجلة على المنصة خلال الفترة من 8 أغسطس وحتى 5 سبتمبر 2026.
وقال الدكتور محمود عمار، المؤسس والرئيس التنفيذي لـAqar Exit، إن إطلاق المؤشر يأتي استجابة للحاجة إلى بيانات أكثر دقة وموثوقية حول سوق التنازلات العقارية، خاصة مع تنامي حجم التعاملات على التعاقدات القائمة.
وأوضح أن الفترة الماضية شهدت محاولات متعددة لتحليل بيانات المنصة، إلا أن بعضها تضمن أخطاء في قراءة الأرقام أو تفسيرها، وهو ما دفع Aqar Exit إلى إصدار تقارير دورية رسمية تستند إلى البيانات المسجلة على المنصة.
وأضاف أن هذه التقارير تستهدف مساعدة المطورين والمستثمرين والوسطاء والعملاء على فهم التحولات التي يشهدها السوق العقاري المصري واتجاهات الطلب والسيولة والتسعير.
وقال عمار: «واحد بيحاول يخرج من سعر امبارح.. وواحد بيحاول يهرب من سعر النهارده.. والاتنين قابلوا بعض في Aqar Exit».
72.2 مليار جنيه القيمة السوقية للوحدات المعروضة
كشفت بيانات أول 28 يومًا من إطلاق المنصة عن ظهور ملامح سوق ثانوي للتعاقدات العقارية بالتقسيط، بعدما كانت هذه التعاملات تتم بصورة غير رسمية عبر الوسطاء والمجموعات المغلقة والصفقات الفردية.
وسجل التقرير الرسمي الأول لمنصة Aqar Exit عددًا من المؤشرات البارزة، من بينها:
- 9,839 ملف تنازل تم فتحه على المنصة.
- 7,225 بائعًا مختلفًا سجلوا ملفات تنازل.
- 5,045 وحدة معروضة أو تحت المراجعة.
- 72.2 مليار جنيه القيمة السوقية التقديرية للوحدات المعروضة.
- 53.6 مليار جنيه قيمة التعاقدات الأصلية لهذه الوحدات.
وأشار عمار إلى أن الفارق بين القيمة الأصلية للتعاقدات والقيمة السوقية الحالية يعكس تعدد مستويات التسعير في السوق، موضحًا أن العقار في مصر لم يعد يتحرك وفق سعر واحد، في ظل وجود سعر الطرح الجديد من المطور، إلى جانب أسعار تعاقدات سابقة لا تزال أقساطها مستمرة.
31.9 ألف طلب شراء على الوحدات
وفي المقابل، أظهرت بيانات المنصة وجود طلب فعلي على الوحدات المعروضة للتنازل، حيث سجلت 31,992 طلب شراء من جانب 17,268 مشتريًا مختلفًا.
كما سجلت الوحدات المعروضة نحو 684,134 مشاهدة، بينما بلغ الوسيط الزمني لوصول أول طلب شراء بعد نشر الوحدة نحو 14.6 ساعة فقط.
وأظهرت البيانات أن 69.1% من الوحدات التي تلقت طلبات شراء حصلت على أول طلب خلال أول 48 ساعة من عرضها.
وأكد عمار أن هذه الأرقام تعكس وجود طرفين متقابلين داخل سوق التنازلات؛ طرف يسعى إلى الخروج من التزام قائم، وطرف آخر يبحث عن فرصة لدخول السوق من خلال تعاقد قائم بدلًا من تحمل تكلفة الشراء من الطرح الجديد.
الطلب يتركز في الوحدات الأقل من 3 ملايين جنيه
وأظهر توزيع الطلب وفق الشرائح السعرية تفاوتًا واضحًا في مستوى الإقبال على الوحدات المعروضة.
وبحسب بيانات Aqar Exit، سجلت الوحدات التي يقل سعرها عن 3 ملايين جنيه نحو 9.5 طلب شراء لكل وحدة، مقابل 1.6 طلب شراء لكل وحدة بالنسبة للوحدات التي تتجاوز قيمتها 20 مليون جنيه.
كما بلغ الوسيط النقدي المتاح لدى المشترين نحو مليون جنيه، بينما وصل وسيط القسط الشهري المقبول لدى المشترين إلى نحو 50 ألف جنيه.
وقال عمار: إن هذه المؤشرات تطرح تساؤلات حول مدى توافق مستويات الأسعار الحالية مع القدرة الشرائية الفعلية في السوق، مشددًا على أن البيانات تستند إلى طلبات شراء فعلية مسجلة على المنصة وليست مجرد استطلاعات رأي.
«جدار السنة الثانية» يظهر في سوق التنازلات
رصد التقرير أيضًا نمطًا يتعلق بتوقيت اتخاذ قرار التنازل عن الوحدة، حيث أظهرت البيانات أن نحو 26.8% من قيمة الوحدة كانت تمثل النسبة المسددة عند عرض الوحدة للتنازل لدى نحو نصف البائعين تقريبًا.
كما أظهرت البيانات أن 88.1% من الحالات التي تتوافر عنها بيانات عمر التعاقد ظهرت خلال أول عامين من التعاقد.
وأبدى 1,497 بائعًا استعدادهم للتنازل عن جزء من مستحقاتهم مقابل تحقيق خروج أسرع، وتمثل هذه الحالات نحو 31.3% من إجمالي المعروض.
وفيما يتعلق بانتظام السداد، أشارت بيانات الحالات التي توافرت عنها معلومات إلى أن 20.7% منها أشار أصحابها إلى وجود أقساط متأخرة.
ويرى عمار أن هذه المؤشرات تكشف ما يمكن وصفه بـ**«جدار السنة الثانية»**، وهي المرحلة التي تبدأ فيها القدرة الفعلية للعميل على تحمل الالتزامات المالية في الظهور، بعد الانتقال من قرار شراء الوحدة إلى الالتزام الفعلي بسداد الأقساط.
16 مليار جنيه أرباح ورقية تبحث عن السيولة
ومن أبرز نتائج التقرير رصد نحو 16 مليار جنيه من الأرباح الورقية المعروضة للبيع، وهو ما يعكس، وفقًا لعمار، مفارقة في السوق العقاري تتمثل في إمكانية امتلاك العميل مكسبًا على الورق، مع مواجهته في الوقت نفسه حاجة إلى السيولة.
وقال عمار: «المكسب على الورق مش بيدفع القسط.. والسيولة أحيانًا أهم من الربح المؤجل».
وأوضح أن ارتفاع القيمة السوقية للوحدة لا يعني بالضرورة قدرة مالكها على الاستمرار في سداد الأقساط، وهو ما يجعل سوق التنازلات مساحة تجمع بين احتياجات البائع إلى السيولة ورغبة المشتري في الحصول على سعر أو شروط أفضل.
Aqar Exit: نسعى لتحويل سوق التنازلات إلى سوق قائم على البيانات
وأكد عمار أن السوق الذي ترصده منصة Aqar Exit لا يمكن اختزاله في مفهوم Resale التقليدي، أو اعتباره مجرد سوق لوحدات معروضة بأسعار أقل، موضحًا أنه يمثل بداية ظهور سوق ثانوي له خصائصه من حيث العرض والطلب والسيولة وسرعة التنفيذ والقدرة الشرائية والتسعير.
وأضاف أن إطلاق Aqar Exit Index يستهدف تحويل سوق ظل لفترة طويلة يعتمد على الانطباعات والصفقات الفردية إلى سوق يمكن رصد حركته وقياس مؤشراته وتحليلها بصورة دورية.
وشدد عمار على أن المؤشر لا يستهدف القول إن السوق العقاري يمر بأزمة، كما لا يعني أن كل وحدة معروضة للتنازل مملوكة لشخص متعثر، ولا يمثل تقييمًا لأداء أي مطور عقاري أو مشروع بعينه.
وأوضح أن المؤشر يقدم قراءة للبيانات المتاحة على المنصة خلال الفترة محل التقرير، على أن تساعد الإصدارات الدورية المقبلة في تكوين صورة أكثر دقة عن تطورات سوق التنازلات واتجاهات الطلب والسيولة.
واختتم عمار بالتأكيد على أن السوق العقاري المصري يشهد تغيرًا في أنماط التعامل، وأن ظهور سوق ثانوي للتعاقدات القائمة يمثل أحد أبرز ملامح هذا التغير، مع توقع أن تتيح المؤشرات الدورية قراءة أكثر وضوحًا لتطورات السوق واتجاهات الطلب والسيولة خلال الفترة المقبلة.
